全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增長9.9%，增速出現(xiàn)回落，這種回落趨勢仍將延續(xù)。一是從中長期因素看，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房擁有量已達(dá)1.1套左右，房地產(chǎn)投資增速必將處于逐步回落通道。二是短期內(nèi)開發(fā)資金鏈趨緊和土地補(bǔ)庫存完成。1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款同比下降8.1%，一些地方的銀行采取白名單制度，對于沒有進(jìn)入名單的企業(yè)采取限貸、壓貸的方式。同時(shí)，去年年中以來，土地補(bǔ)庫存已基本完成。8月，待開發(fā)土地面積同比增長28.5%，投資動力減弱，土地流拍現(xiàn)象屢屢發(fā)生。三是當(dāng)前一系列政策創(chuàng)新對企業(yè)籌資能力提出更高要求，如近期熱議的預(yù)售制問題。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，1/3來自定金及預(yù)收款，現(xiàn)售制項(xiàng)目比例增加將直接提高開發(fā)主體融資成本，減緩住房供給速度和規(guī)模。

在房地產(chǎn)市場價(jià)格方面，在一系列“房住不炒”調(diào)控政策作用下，市場熱度會繼續(xù)回調(diào)。從9月的二手住宅價(jià)格看，北京和上海降幅均為0.2%，深圳與8月持平，廣州上漲了0.2%；31個(gè)二線城市上漲0.8%，漲幅比8月回落0.5%；35個(gè)三線城市上漲0.8%，漲幅比8月回落0.6%。近期看，房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不會減弱，限購政策仍將是當(dāng)前一線和熱點(diǎn)二線城市得以控制住房價(jià)的重要手段之一。與此同時(shí)，住房抵押貸款成本上升直接降低了個(gè)人住房支付能力，市場各方對房地產(chǎn)價(jià)格走勢預(yù)期趨同，認(rèn)為房地產(chǎn)“要習(xí)慣過緊日子”。

關(guān)注新市民住房需求

處在改革風(fēng)口和調(diào)控風(fēng)口下，下一階段，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍要堅(jiān)持落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策基調(diào)，堅(jiān)持以真實(shí)自住需求為導(dǎo)向，www.wwwwjs777.net堅(jiān)持以高效住房供給為著力點(diǎn)，堅(jiān)持以住房基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)為突破口，重點(diǎn)解決新型城鎮(zhèn)化過程中新市民的住有所居問題。這是因?yàn)?，新市民的住房需求客觀存在且住房質(zhì)量相對較低，而新型城鎮(zhèn)化具備了滿足市民住房需求的基礎(chǔ)條件。

按常住人口看，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)58.5%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅42.4%，意味著城鎮(zhèn)化水平雖不如預(yù)期，但新型城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿薮蟆?bào)告顯示，我國去年流動人口規(guī)模為2.45億人，這一群體的平均月收入近6年間呈明顯增長趨勢，由2011年的2535元增至2016年的4503元。若按去年我國商品住房均價(jià)7614元/平方米測算，流動人口的核心家庭購買90平方米住房的房價(jià)收入比為6.3。由此可見，住房支付能力在新市民群體中已基本形成。

同時(shí)，新市民的住房質(zhì)量亟須改善。根據(jù)第六次人口普查中城鎮(zhèn)部分?jǐn)?shù)據(jù)測算，住房內(nèi)無廚房的比例為9.97%、無管道自來水的比例為13.35%、無洗澡設(shè)施的比例為28.2%、無廁所的比例為15.63%；1990年之前建設(shè)的住房比例為27.7%，1949年之前建設(shè)的住房仍有1%。由于就業(yè)穩(wěn)定性低、缺乏長期居住計(jì)劃、落戶門檻高，當(dāng)前一些新市民家庭的居住質(zhì)量較低，解決這一矛盾迫在眉睫。黨的十九大提出實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。由于超大城市逐漸達(dá)到臨界規(guī)模，合理調(diào)控城市規(guī)模、設(shè)置人口規(guī)模上限，將成為我國超大城市的必然選擇。因此，城市群中二線、強(qiáng)三線城市將發(fā)力，成為吸納新型城鎮(zhèn)化人口的重點(diǎn)區(qū)域。伴隨其就業(yè)、交通、商業(yè)配套規(guī)劃等逐步完善，新市民的居住體驗(yàn)將得到進(jìn)一步提升。